Dans notre agence immobilière à Annecy, nous recevons de plus en plus de demande pour des souplex. Quelles sont les raisons qui motivent les acquéreurs à s’orienter vers ce type de produits immobiliers atypiques ?
Un effet de mode ou un choix raisonné ?
Face à la montée des prix de l’immobilier dans certaines zones dites tendues comme Paris, Lyon ou Marseille mais aussi dans de nombreuses autres villes de France, et à la rareté des produits au cœur de ces mêmes villes, tous les mètres carrés sont bons à prendre.
Et le souplex, un appartement dont une partie est en sous-sol, est généralement bien moins cher qu’un appartement de surface identique en étage.
En effet, une décote de 20 à 50 % du prix au mètre carré peut s’appliquer sur la partie en sous-sol et c’est loin d’être négligeable, notamment à Paris et ses 10 000 euros au mètre carré ou à Lyon et Marseille où les appartements se négocient aux alentours de 5 000 euros le mètre carré.
Il apparait donc que deux facteurs se conjuguent dans cet engouement nouveau pour les souplex :
- Les prix plus abordables au mètre carré,
- La rareté des biens dans certaines villes.
Quels sont les précautions à prendre lorsque l’on s’oriente vers ce type de bien ?
Les souplex sont généralement des appartements en rez-de-chaussée comportant une cave aménagée en lieu d’habitation. Les éléments à prendre en compte lorsque que l’on souhaite acquérir un souplex sont principalement de trois ordres :
- les caves ne sont pas généralement comptabilisées comme de la surface habitable,
- l’autorisation administrative d’aménagement du sous-sol,
- l’humidité et les risques d’inondations.
La surface habitable est définie par un ensemble de lois qui impose des ouvertures, des hauteurs sous plafond et une surface ou un volume minimum, notamment pour les pièces dites de vie (salon ou chambres à coucher).
D’une part, il peut être interdit d’aménager une cave ou un sous-sol dans certaines villes par le règlement d’urbanisme, voire dans un immeuble par le règlement de copropriété, et d’autre part, il faut éviter la mise en location du bien, notamment si certaines pièces de vie sont au sous-sol car la notion de logement décent précisément définie dans la loi Alur ne sera pas respectée.
La location sera possible, mais à condition que les pièces en sous-sol servent de pièces annexes (bureau, salle de loisirs, etc.) et que l’appartement possède par ailleurs une ou des pièces de vie conformes à la législation. En revanche, rien ne vous empêche en tant que propriétaire d’installer une chambre à coucher ou même un salon en sous-sol si aucun règlement administratif ne s’y oppose.
L’autre aspect dont il faut tenir compte est l’aménagement du sous-sol. En effet, il faut vérifier que la pièce n’est pas trop humide au risque d’avoir des soucis de santé sur le long terme. Bien évidemment, ce type de réalisation est à proscrire dans les zones inondables.
Les travaux d’isolation et de ventilation d’une pièce en sous-sol coûtent en règle générale plus cher que ceux effectués dans une pièce en étage. Il faut compter environ 30 % de surcoût. L’éclairage sera également un point à ne pas négliger afin de pallier le manque de lumière naturelle.
Le dernier point concerne la surface créée. Celle-ci ne pourra pas faire l’objet comme nous l’avons vu précédemment d’un mesurage selon les règles établies par la loi Carrez. En effet, il ne s’agit pas de surfaces habitables stricto sensu. Par conséquent, sur l’acte authentique chez le notaire cette surface n’apparaitra pas comme telle et sera notée sans autre précision comme une cave.
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