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Les solutions pour gérer une copropriété en difficulté. Le syndic, les copropriétaires et les fournisseurs disposent de moyens légaux pour recouvrer les dettes.

Lorsqu’un copropriétaire ne paye plus sa quote-part de frais, le montant des charges accumulées peut mettre en péril l’ensemble de la copropriété. Quels sont les recours pour sortir de cette situation ? Votre agence immobilière à Rumilly fait le point.

La gestion d’une copropriété en difficulté

On estime qu’une copropriété est en difficulté lorsque le taux d’impayés est de l’ordre de 10 à 20 % du budget prévisionnel. La procédure d’alerte peut être déclenchée lorsque le taux de 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots et de 25 % pour les autres est atteint.

1.    L’enclenchement de la procédure d’alerte

Si le taux d’impayés est trop élevé, le syndic doit saisir dans le mois suivant la clôture des comptes le président du tribunal de grande instance (TGI) après en avoir averti le conseil syndical. Le tribunal nommera alors un mandataire ad hoc, généralement un administrateur judiciaire, qui devra identifier les raisons des impayés et proposer des solutions en Assemblée générale dans les trois à six mois.

Si le syndic ne saisit pas le tribunal en temps et en heure, des copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent effectuer la saisine. Un fournisseur ou une entreprise dont les factures sont impayées depuis six mois peut également enclencher cette procédure après avoir envoyé un commandement de payer au syndic.

2.    Les relances des débiteurs pour qu’ils payent leurs dettes

Le mandataire ad hoc peut instaurer un échéancier de paiement, sans frais de relance, afin d’étaler dans le temps mais dans des délais raisonnables le paiement des arriérés. En cas de non-paiement de l’échéancier ou de mauvaise foi, des relances écrites par lettre simple, par recommandé avec avis de réception puis par divers commandements de payer seront envoyées par le syndic.
Cette démarche est indispensable avant toute procédure devant les tribunaux. Si, malgré les relances, les débiteurs ne s’acquittent pas de leur dette, le tribunal peut être saisi.

3.    L’inscription d’une hypothèque sur le lot du débiteur

Le syndic peut inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur après lui avoir adressé un commandement de payer par huissier.

4.    Mise en place d’un protocole de recouvrement par le syndic

La copropriété peut mettre en place un protocole de recouvrement par le syndic qui définira la stratégie de recouvrement de la copropriété face aux impayés. Ce protocole sera validé en assemblée générale à la majorité.

Les solutions judiciaires

Lorsque les procédures à l’amiable ont échoué, une procédure auprès du tribunal d’instance (impayés de 4 000 à 10 000 €) et du tribunal de grande instance (impayés supérieurs à 10 000 €) peut être engagée. 

1.    Le juge dispose de plusieurs options judiciaires :

•    L’injonction de payer ;
•    La déclaration au greffe lorsque les dettes sont inférieures à 4 000 € qui permet une saisine du juge de proximité et aboutit à un jugement exécutoire définitif ;
•    Le référé qui permet également une saisie, notamment immobilière ;
•    La déchéance du terme qui permet de réclamer en une seule fois, dès la première échéance de retard, la totalité des charges dues sur l’année à partir du moment où le débiteur n’a pas réglé son trimestre et ce, 30 jours après l’avoir mis en demeure. Cela peut inclure une saisie susceptible d'aller jusqu’à la saisie immobilière.
Le juge peut attribuer les frais de recouvrement au débiteur ou à la copropriété (relances, mise en demeure, huissiers, avocats, etc.). Les frais de justice sont payés généralement par la partie perdant la procédure.

2.    La désignation d’un administrateur provisoire pour une copropriété en grande difficulté

Si l’équilibre financier de la copropriété est durablement compromis, le tribunal peut nommer un administrateur provisoire qui se substituera au syndic. Il devra proposer un plan d’apurement pouvant inclure la suspension des dettes et l’abandon partiel de certaines créances. 

Dans le cas où la situation de la copropriété serait vraiment compromise, le préfet peut organiser une commission avec un syndic spécialisé dans le redressement de copropriétés en difficulté pour mettre en place un plan « de la dernière chance ». 
En cas d’échec, une procédure de carence peut être enclenchée, faisant passer la copropriété dans le domaine public avec expropriation des copropriétaires par la Mairie et dissolution de la copropriété.

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