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Les vices cachés ne sont pas des défauts que le vendeur aurait dissimulés. En tant qu’agence immobilière à Aix-les-Bains, nous sommes particulièrement attentifs à ce point.  Quels sont les vices cachés et quel est le recours de l’acquéreur ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Les vices cachés recouvrent tous les défauts qui rendent la maison impropre à son usage d’habitation et qui n’auraient pas pu être découverts sans une inspection minutieuse du logement. Les défauts ou malfaçons qui auraient eu pour conséquence que l’acquéreur n’aurait pas acheté ou acheté au même prix la maison s’il en avait eu connaissance sont également considérés comme des vices cachés. De plus, la malfaçon doit être sérieuse et antérieure à la vente pour être considérée comme un vice caché.

Il faut faire la distinction entre vice caché et vice dissimulé par le vendeur. Un défaut peut être qualifié de vice caché sans pour autant que le vendeur en ait eu connaissance.
Les défauts suivants sont considérés comme des vices cachés :
• Un carrelage non homogène,
• Une fissure dans une dalle de béton,
• Un défaut des fondations de la maison,
• L’absence d’eau courante,
• Un défaut d’étanchéité et l’humidité,
• Le fait que la maison soit inondable,
• La présence de termites avec des dégâts antérieurs à la vente.

Si ces défauts sont mentionnés dans l ‘acte authentique de vente, ils ne peuvent plus être considérés comme des vices cachés.

Dans quel délai doit-on se retourner contre le vendeur ?

Depuis le 19 février 2005, l‘acquéreur dispose d‘un délai de 2 ans pour saisir le Tribunal de grande instance et intenter une action en garantie. Ce délai de 2 ans commence à courir à partir de la découverte du vice caché, en général matérialisée par la date du rapport d’expertise fait à la demande de l'acquéreur.

Le délai de prescription est de 30 ans après l'achat de la maison.  L’acheteur est protégé pendant cette période trentenaire mais plus le vice caché est découvert tardivement, plus il sera difficile de rassembler les preuves. En cas de découverte d’un vice caché, il faut tout d’abord envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au vendeur et tenter de trouver un accord amiable avec celui-ci. Si ce n’est pas possible, le litige devra être tranché par devant le Tribunal de grande instance qui mandatera un expert par injonction judiciaire afin de constater le vice caché.

Trois solutions sont possibles si le vice caché est avéré :
• L’annulation de la vente,
• L’obtention d’une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente,
• L’obtention d’une somme équivalente au montant de la réparation.
Le vendeur peut tenter de se dédouaner de la garantie des vices cachés en stipulant dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices. Néanmoins, si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, cette clause n’est plus applicable.

De même, une maison peut être vendue en l’état par le vendeur et l’acquéreur prendra alors possession du bien dans l’état où il était au moment de sa visite. Le vendeur devra néanmoins fournir les certificats obligatoires (DPE, amiante, termites, zone inondable, etc.) et est tenu de signaler les défauts apparents.

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