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Un logement peut être loué dans la mesure où sa surface habitable est d’au moins 9 m² et le loyer peut être encadré voire plafonné dans certains cas. Votre agence immobilière à Aix-les-Bains fait le point.

La notion de logement décent face aux marchands de sommeil

S’il est possible de vendre un bien quelle que soit sa surface, ce n'est pas le cas pour le louer. En effet, le décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements destinés à l'habitation donne la définition de ce qu'est un logement décent afin de lutter contre la prolifération des marchands de sommeil. Le décret de 2002 donne des précisions sur les éléments de confort du logement comme la nécessité d’avoir une pièce principale avec une ouverture donnant sur l’extérieur avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m et une surface minimum de 9 m² en deçà de laquelle il n'est pas possible de mettre un bien immobilier en location.

Si le logement dispose d’une mezzanine non démontable, la surface située au-dessus et au-dessous doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m pour être prise en compte.

La notion de volume minimal est insuffisante pour louer un bien

Le décret de 2002 tolère la location d'un logement dont le volume fait 20 m3. Le calcul pour déterminer ledit volume se fait en multipliant la surface au sol par la hauteur sous plafond. À titre d’exemple, une pièce principale ayant une hauteur sous plafond de 3 m et une surface de 8 m² aura un volume de 24 m3. Ce logement pourrait a priori être loué dans le respect du décret de 2002 bien que la pièce principale n’ait pas une surface de 9 m2.
Pour autant, le règlement sanitaire qui existe dans chaque département impose une pièce principale d'une superficie minimale de 9 m² et n'évoque jamais la notion de volume. Cela rend risqué de s’aventurer dans la location d'un logement dont la surface fait moins de 9 m² même si le volume est supérieur à 20 mètres cubes.

En résumé, pour louer sans risquer de se retrouver en difficulté un logement à usage de résidence principale vide ou meublé, il doit disposer d'une pièce principale d'une surface au sol au moins égale à 9 m².

Les recours du locataire dans le cas d’un logement non conforme à la loi

Comme nous l’avons vu ci-dessus, la location nue ou meublée à usage de résidence principale du locataire impose le respect de la notion de logement décent et de la surface minimale de 9 m².
La surface du logement doit obligatoirement être indiquée dans le bail de location nue. Si cette information n’apparaît pas dans le bail, le locataire dispose d’un mois pour mettre en demeure le bailleur d’inclure cette information dans le contrat de location. Il a ensuite de trois mois à compter de la date de mise en demeure pour saisir le juge en l'absence de réponse ou en cas de refus du bailleur. Le locataire peut obtenir le cas échéant la diminution du loyer au prorata de la surface réelle.

Si le logement loué n’a pas les 9 m² minimums obligatoires, le locataire peut demander un dédommagement qui prend généralement la forme d’une diminution ou d’une suspension de loyer. Cependant, dans ce cas, le locataire n’a plus droit aux allocations logements qui ne sont versées que dans le cadre d’un logement décent.

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