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Il est possible de demander la régularisation de travaux effectués dans les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où ceux-ci sont conformes à la destination de l’immeuble. En cas de refus, les lieux devront être remis en état.

Peut-on régulariser a posteriori des travaux effectués sans autorisation dans une copropriété ?

Que se passe-t-il quand des travaux nécessitant une autorisation préalable de l'assemblée générale sont effectués sans autorisation ? Notre agence spécialisée notamment dans la vente et la location d’appartements à Annecy répond.

Que risque le copropriétaire qui effectue des travaux dans les parties communes sans autorisation ?

Le principe général veut que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble et entrant dans le cadre de l'article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale avant d’être entrepris par un copropriétaire. Dans le cas contraire, le syndicat de copropriété est en droit d'exiger l'arrêt des travaux et la remise en état initial des lieux.

Ainsi, tous travaux entrepris dans les parties communes d’une copropriété sans autorisation explicite de l’assemblée générale des copropriétaires et votés à la majorité requise en fonction du type de ceux-ci peuvent faire l’objet d’une démolition puis d’une remise en état. Tout autre type d’autorisation, même si celui-ci prend la forme d’une clause dans le règlement de copropriété, est réputée nulle.

Peut-on régulariser ces travaux a posteriori ?

Le copropriétaire ayant réalisé les travaux sans autorisation peut demander a posteriori la ratification de ceux-ci à l’assemblée des copropriétaires.
En effet, et bien que l’autorisation doive être préalable en principe, la jurisprudence permet à l’Assemblée Générale de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation avec la même majorité que celle qui était nécessaire avant le commencement des travaux, si toutefois ceux-ci sont conformes à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, le refus de l'assemblée générale des copropriétaires de sanctionner l'irrégularité des travaux vaut ratification.
En revanche, la décision de l’assemblée générale refusant la continuation de l’action en justice par le syndic ne vaut pas ratification des travaux dès lors qu'elle fait suite à une décision de justice ayant expressément refusé cette autorisation au copropriétaire.

Y a-t-il des prescriptions ?

Le délai de prescription de l’action en démolition est de 5 ans à compter de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires aura eu connaissance des travaux non autorisés.

Cependant, il y a deux cas à distinguer :
• Les travaux qui n’entraînent pas une appropriation des parties communes par un copropriétaire pour lesquels le délai de prescription est de 5 ans pour la remise en état ;
• Les travaux qui entraînent une annexion de parties communes par un copropriétaire où dans ce cas le délai de prescription est de 30 ans pour l’appropriation des parties communes mais reste de 5 ans pour la remise en état.

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