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Dans les grandes agglomérations et jusqu'à l'été 2021, en cas de changement de locataire, le loyer doit rester le même aussi bien pour la location nue que pour la location meublée. Notre agence immobilière à Annecy fait le point.

Le dispositif d'encadrement des loyers a été reconduit jusqu’à l’été 2021 

La fixation du loyer pour une location nue ou meublée pour un bail mobilité ou à usage de résidence principale suit les règles suivantes dans les 1 149 communes en zone tendue :

  • Libre en cas de première location ou de logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois ;
  • Encadrée dans le cas d’une relocation.

Ce dispositif d'encadrement des loyers a été reconduit pour un an jusqu’au 31 juillet 2021.
Ainsi, en zone tendue, le loyer des locations nues et meublés à usage de résidence principale et pour les baux mobilité ne peut pas être augmenté en cas de changement de locataire.
Dans les villes qui appliquent également le plafonnement du loyer prévu par la loi Elan comme Paris et Lille, celui-ci et l’encadrement à la relocation doivent être respectés.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Il existe trois exceptions à l'encadrement du loyer :

  • L’indexation du loyer ;
  • La réalisation de travaux d'amélioration ;
  • La sous-évaluation du loyer.

Si au cours des douze mois, aucune indexation du loyer n'a été effectuée, le loyer du nouveau locataire peut être majoré de la variation de l'IRL.
Dans les deux autres cas, le déplafonnement du loyer est subordonné à un niveau de performance énergétique minimale. Dans tous les cas, les logements avec une étiquette énergie F ou G après travaux seront soumis à l'encadrement du loyer même en cas de sous-évaluation du loyer.

Lorsque le propriétaire réalise des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, l’augmentation du loyer annuel est alors plafonnée à 15% du montant des travaux TTC.
Si les travaux d'amélioration sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer et datent de moins de six mois, le loyer du nouveau bail n’est pas plafonné.
Lorsque le loyer est sous-évalué comparé au loyer de référence constaté dans le voisinage pour des logements de même nature, la hausse est plafonnée à la moitié de la différence entre le montant du loyer de référence et le dernier loyer du précédent locataire.

En pratique, cette exception à l'encadrement est difficile à mettre en œuvre et ne concerne que le loyer payé par un locataire sortant, présent depuis plusieurs décennies.

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect de l'encadrement du loyer ?

Il n’y a pas de sanctions prévues à proprement parler en cas de non-respect de l’encadrement du loyer. Cependant, le locataire peut exiger du propriétaire, à l’amiable ou par voie de justice, que le loyer soit ramené au montant prévu par la loi et le remboursement du trop-perçu.

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