Acheter un bien en viager, c’est un peu comme redécouvrir une vieille tradition de l’immobilier… mais qui séduit à nouveau, notamment dans un contexte où les prix restent élevés et les taux d’emprunt freinent certains projets. En 2025, le viager retrouve en effet une vraie attractivité, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Mais concrètement, comment ça fonctionne ? Et quels sont les avantages et les précautions à prendre avant de se lancer ?
Le principe du viager : un achat à double intérêt
Le viager repose sur un principe simple : un acquéreur achète un bien à un vendeur qui en conserve le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.
En échange, l’acheteur verse :
- un bouquet (somme versée comptant à la signature),
- puis une rente mensuelle au vendeur, calculée selon son âge, son espérance de vie et la valeur du bien.
Il existe deux formes principales :
- Le viager occupé, le plus courant : le vendeur continue à vivre dans le logement.
- Le viager libre : le bien est libre de toute occupation et l’acheteur peut l’habiter ou le louer immédiatement.
Les avantages du viager pour l’acheteur
👉 Un prix d’achat plus accessible
Le montant du bien est décoté selon l’âge du vendeur et la durée estimée de l’occupation. En clair, vous payez moins cher qu’une acquisition classique, tout en investissant dans la pierre.
👉 Un investissement progressif et sécurisé
Le paiement échelonné sous forme de rente permet de lisser l’effort financier dans le temps, sans recourir à un crédit classique. De plus, la vente en viager est strictement encadrée par le Code civil : tout est formalisé par acte notarié, ce qui garantit la sécurité juridique.
👉 Un placement patrimonial intéressant
C’est un moyen de diversifier son patrimoine immobilier, avec un rendement souvent supérieur à un placement locatif classique, surtout dans les zones attractives comme Annecy ou Aix-les-Bains.
Les avantages du viager pour le vendeur
Pour le vendeur, souvent une personne âgée, le viager représente une vraie solution de sérénité financière :
- Il continue à vivre chez lui.
- Il reçoit une rente régulière, complément de retraite apprécié.
- Il sécurise sa transmission patrimoniale (le bien est vendu, donc plus soumis à succession).
C’est un partenariat gagnant-gagnant quand il est bien préparé.
Les points de vigilance à connaître
🔹 Une opération à long terme
L’incertitude liée à la durée de vie du vendeur fait partie du principe même du viager. L’acheteur doit être conscient que le bien ne sera pas forcément disponible rapidement.
🔹 Un calcul précis à faire avec des professionnels
Le montant du bouquet, de la rente et la valeur occupée nécessitent une estimation juste. L’intervention d’un notaire ou d’un agent immobilier expérimenté est indispensable.
🔹 Une fiscalité spécifique
La rente versée au vendeur est imposable (partiellement selon son âge). Côté acheteur, il faut bien intégrer la nature de cet investissement dans son patrimoine.
En résumé
Le viager est une formule ancienne, mais toujours d’actualité.
Bien encadré, c’est un investissement malin, à la fois patrimonial et humain, qui peut séduire autant les investisseurs que les particuliers en quête d’un projet différent.
Un projet immobilier en tête ou une question ? Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner, au plus près de vos besoins et de vos objectifs.
