Les parties communes sont constituées des parties de l’immeuble à l’usage de tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux. Ainsi, il existe des parties communes à usage privatif dont la jouissance est donnée de façon temporaire ou définitive à certains copropriétaires.

Savoir faire la différence entre les parties communes et les parties privatives d'une copropriété

Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement à Aix-les-Bains et vous vous posez la question de savoir quelle est l’étendue exacte de la notion de parties communes et quelles sont les obligations afférentes.

Quels sont les éléments constitutifs des parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 dans son article 3 précise l’étendue de la notion de parties communes dans les termes suivants : « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Les copropriétaires possèdent donc les parties communes en indivision. Les éléments suivants, sauf précisions contraires dans le règlement de copropriété de l’immeuble, font partie des parties communes :

  • les parcs et jardins, les cours et plus généralement tous les sols,
  • les voies d’accès, les passages et les corridors
  • le gros œuvre des bâtiments,
  • les éléments d'équipement commun (chauffage ou climatisation collectifs, ascenseurs, interphones, antennes collectives, boîtes aux lettres, compteurs, etc.),
  • les canalisations même traversant des locaux privatifs,
  • les coffres, gaines et autres réservations techniques,
  • les locaux des services.

Un cas particulier : les parties communes à usage privatif

Lorsque l’utilisation de certaines parties communes est réservée à un ou plusieurs copropriétaires, elles alors sont assorties d’un droit de jouissance exclusif.
Il s’agit généralement de :

  • jardins,
  • cours,
  • terrasses et balcons,
  • combles,
  • emplacements de stationnement.

Ces parties sont à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires qui sont les seuls autorisés le cas échéant à y réaliser de petits aménagements. En revanche, aucun travaux ne peuvent être engagés sans l’accord des autres copropriétaires.

Ce droit d’usage privatif doit impérativement être prévu au règlement de copropriété et est généralement rattaché au logement. Dans ce cas, il est permanent et transmis avec le bien en cas de changement de propriétaire. S’il a été attribué nominativement à un copropriétaire, il ne peut être cédé et cesse au moment de la vente du bien.

Rappels sur l’étendue des parties privatives

C’est encore la loi du 10 juillet, cette fois dans son article 9 qui précise que chaque copropriétaire : «use et jouit librement des parties privatives de son lot ».

Si la loi suscitée ne donnant pas d’autres éléments concrets au sujet des parties privatives, le règlement de copropriété ne fournit généralement pas non plus d’autres précisions sur la nature exacte de celles-ci.
Dans son article 2, la loi précise tout de même que : «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

On entend généralement par parties privatives les éléments suivants :

  • l’intérieur des appartements incluant les revêtements de sol et muraux,
  • le garage, la cave et le grenier s’ils sont privatifs,
  • les fenêtres, appuis de fenêtres, volets et balustrades,
  • les cloisons non porteuses (non comprises dans le gros œuvre),
  • les équipements intérieurs (chauffage individuel, sanitaires, éléments de cuisine, etc.),

Des restrictions peuvent être inscrites dans le règlement de copropriété. Ainsi, certaines modifications des parties privatives peuvent faire l’objet d’un accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble.
Ainsi, c’est le règlement de copropriété qui s’impose même au niveau des parties privatives le cas échéant. Pour connaitre vos droits et obligations, il est impératif d’en prendre connaissance.

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