Les vices cachés sont des défauts inhérents au bien ou à la copropriété du bien qui rendent celui-ci impropre à l’usage ou qui en diminuent l’usage de telle sorte que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait payé moins cher s’il en avait été informé.

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier et quels sont les recours ?

Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier à Aix-les-Bains et vous avez constaté après la signature chez le notaire la présence de défauts qui vous avaient échappé lors des visites. Quels sont vos recours ?

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Le vice caché en immobilier est un défaut grave qui diminue l’usage du bien ou le rend impropre à l’usage auquel il était destiné de telle sorte que si l’acquéreur en avait été informé, il ne l’aurait pas acheté le bien ou aurait payé prix nettement inférieur.

Il y a cependant certaines exclusions à cette garantie :

  • Les biens vendus aux enchères publiques,
  • Les biens vendus en viager,
  • Les biens vendus en VEFA.

Les ventes en VEFA sont exclues de la garantie des vices cachés car ce type de bien est couvert par les garanties biennale et décennale qui protègent l’acquéreur contre tous les défauts de construction et toutes les défaillances techniques.

De plus, le défaut ne doit pas être observable directement lors des visites. Ainsi, un acquéreur un peu trop négligeant ne pourra pas apporter la preuve qu’il ignorait le défaut.

En substance, un vice caché doit être présent ou initié avant la vente et ne doit pas pouvoir être décelable par le futur acquéreur lors d’une investigation normale. En outre, il doit être inhérent à l’immeuble ou à la copropriété de l’immeuble.

Il s’agit en général de défauts graves comme une fissure qui menace l’intégrité du bâtiment, un problème de fondation, un défaut de raccordement du bien au réseau des eaux usées, etc.

Dans ces cas, l’acquéreur pourra faire un recours en justice pour obtenir des indemnités voire l’annulation de la vente.

Qui est responsable des vices cachés ?

Au premier chef, le vendeur du bien est directement responsable des vices cachés. Cependant, l’acquéreur peut se retourner contre les vendeurs précédents le cas échéant. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve de l’existence du vice caché et de l’antériorité de celui-ci par rapport à la vente.

Si l’achat du bien est effectué par un professionnel de l’immobilier (marchand de biens, architecte, agent immobilier, etc.), celui-ci est réputé connaitre le vice, notamment si le vendeur est un professionnel comme lui, sauf dans le cas où le vice était réellement indécelable le jour de la vente chez le notaire.

En tout état de cause, lorsqu’un vendeur a connaissance d’un défaut apparent ou non, il est toujours préférable de le mentionner dans la promesse de vente et dans l’acte authentique afin que l’acheteur en soit parfaitement informé et ainsi éviter les recours éventuels ultérieurs, notamment lorsqu’il y a plusieurs ventes successives.