L'ordonnance n°2019-1101 a modifié le statut de la copropriété et exclut désormais le cas de deux ensembles immobiliers qui n'ont pas de terrains et de services communs.

Le statut de copropriété implique des terrains et des services communs

Dans notre agence immobilière à Aix-les-Bains, nous vendons régulièrement des appartements, et quelquefois des maisons, soumis au statut de la copropriété. Un statut qui pour certains ensembles immobiliers est aujourd'hui remis en cause par l'ordonnance n°2019-1101 ainsi que la jurisprudence.

L'ordonnance n°2019-1101, première étape de la réforme du régime des copropriétés

Avec la loi Elan du 23 novembre 2018, le gouvernement entend réformer en profondeur la loi Hoguet de 1965. La première étape prend la forme de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 qui est entrée en application le 1er juin 2020.

Parmi les modifications les plus importantes, on peut noter celles concernant le statut de la copropriété et notamment la possibilité de déroger au statut de la copropriété pour :

  • les immeubles autres qu'à usage d'habitation qui ont la possibilité d'abandonner le régime de la copropriété par un vote à l'unanimité
  • "les ensembles immobiliers qui outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs".

Un exemple de cas d'annulation du statut de la copropriété

Il apparaît que dans le second cas, qui concerne les copropriétés dites horizontales, le statut de la copropriété ne se justifie pas toujours. C'est d'ailleurs la position qu'a adoptée la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 26 mars 2020.

La Cour a en effet jugé que les deux groupes d'immeubles qui utilisaient la même rampe pour accéder à leurs parkings respectifs ne constituaient pas une copropriété, ladite rampe étant située sur la propriété privative d'un des propriétaires.

Elle a estimé que cette situation ressemblait davantage à une servitude, le propriétaire de la rampe possédant le fonds servant et celui qui l'utilise ayant le fonds dominant.

L'annulation du statut de la copropriété laissée à l'appréciation du juge

Selon l'interprétation de la Cour de cassation, le statut de la copropriété n'est possible que s'il existe des terrains et des services communs aux deux propriétés.

La jurisprudence reste quant à elle plus partagée. En effet, une autre décision a récemment refusé l'annulation du statut de la copropriété à un ensemble immobilier qui n'avait d'autres parties communes que le sol du terrain.
Sans compter qu'il reste également à définir de ce que la Cour entend par "services communs". Une notion qui, sans plus de précisions, est à l'heure actuelle laissée à l'appréciation du juge.

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