Depuis la loi de finances 2020, les LMNP peuvent être considérés comme LMP dès lors qu’ils réunissent les deux conditions nécessaires. En cas de déficit, cela permettra d’imputer les pertes sur l’ensemble des revenus mais lors de la revente, le régime des plus-values changera.

Depuis la loi de finances 2020, le statut LMP devient automatique !

Vous donnez en location un appartement à Annecy et vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Depuis 2020, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé professionnel dès lors que vous réunissez les deux conditions et ce, sans en faire la demande.

Un changement important pour le LMNP depuis la loi de finances 2020

L’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a été supprimée par la loi de finances pour 2020. Désormais, dès que l’activité de loueur en meublé rapporte plus de 23 000 euros par an et dépasse les revenus du ménage, le contribuable sera automatiquement considéré comme loueur en meublé professionnel.

Cela aura pour effet de faire basculer un certain nombre de foyers fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP).

Quelles seront les conséquences pour ceux qui passeront en LMP ?

Que l’on ait le statut de LMP ou de LMNP, dans les deux cas les revenus sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, pendant la période d’exploitation courante du bien, cela changera peu de chose.

En effet, avec les statuts de LMNP et de LMP, il est possible d’amortir le bien et les meubles et donc de bénéficier de revenus non imposés à la hauteur de l’amortissement. En cas de déficit, le statut de LMP permet d’imputer les pertes sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal tandis que le LMNP ne permet que d’imputer celles-ci sur les revenus de même nature. C’est dans ce cas avantageux de changer de statut.

Mais les changements importants interviendront au moment de la revente. En effet, avec le statut de LMNP, le contribuable bénéficie du régime avantageux des plus-values des particuliers. Ce régime permet à partir de la 6ème année d’appliquer une décote de 6 % à la valeur du bien et ce jusqu’à la 22ème année (4 % la 22ème) et donc jusqu’à l’exonération totale de plus-value à partir de la 23ème année. De même, les prélèvements sociaux s’éteignent d’eux-mêmes au bout de 30 ans.

En revanche, les plus-values professionnelles qui concernent le statut de LMP ne sont pas traitées aussi favorablement par le fisc. En effet, il s’agit d’un taux fixe quel que soit le nombre d’années et ainsi, plus le bien est amorti au fil des années, plus la plus-value est élevée.

Le système dérogatoire de plus-value pour les LMP

Il existe cependant un régime dérogatoire pour les plus-values professionnelles des LMP qui permet d’être exonéré totalement du paiement de celles-ci au bout de la 5ème année si les loyers perçus au cours des deux années précédant la revente sont inférieurs à 90 000 euros et d’une partie au-delà.

Pour les contribuables qui changeront de statut en 2020, le délai de 5 ans commencera à courir au moment du changement.